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        大連二手房及學區房交易八項注意

        來源:大連晚報 2013-03-22 11:14:08

          大連奧數網3月22日:進入三月,大連二手房交易量大增,不少買學區房的家長也趕上了這股“熱潮”。那么,買大連二手房及大連學區房都需要注意哪些交易風險呢?以下是業內人士的提醒。

          一、看房屋手續是否齊全

          房產證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證,沒有房產證的房屋交易對買受人來說有得不到房屋的風險。房主可能有房產證而將其抵押或轉賣,即使現在沒有,將來辦理取得后,房主還可以抵押和轉賣。所以,買受人最好選擇有房產證的房屋進行二手房交易。

          二、房屋產權是否明晰

          有些房屋有好多個共有人,如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的,對此買受人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自出售共有財產,買受人與其簽訂的買賣合同若未經其他共有人同意,一般是無效的。

          三、物業管理費用是否拖欠

          有些房主在轉讓房屋時,其物業管理費、電費以及暖氣、煤氣等費用長期拖欠,且已欠下數目不小的費用,買受人不知情購買了此房屋,所有費用買受人有可能要全部承擔。

          四、市政規劃是否影響

          有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年之內要面臨拆遷,或者房屋附近要建高層住宅,可能影響采光、價格等情況,才急于出售,作為買受人在購買時應全面了解詳細情況。

          五、單位房屋是否侵權

          一般單位的房屋有成本價的職工住房和標準價的職工住房,二者土地性質均為劃撥,轉讓時應繳納土地使用費。再者,對于標準價的住房一般單位享有部分產權,職工在轉讓時,單位享有優先購買權。買受人如果沒有注意這些,可能會和房主一起侵犯單位的合法權益。

          六、房屋是否在租

          有些二手房在轉讓時,存在物上負擔,即還被別人租賃。如果買受人只看房產證,只注重過戶手續,而不注意是否存在租賃時,買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產。因為我國包括大部分國家均認可“買賣不破租賃”,也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際中被很多買受人及房地產中介公司忽視,也容易被許多出賣人利用,從而引起糾紛。

          七、福利房屋是否合法

          房改房、安居工程、經濟適用房本身是一種福利性質的政策性住房,在轉讓時有一定限制,而且這些房屋在土地性質、房屋所有權范圍上有一定的國家規定,買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。

          八、土地情況是否清晰

          二手房中買受人應注意土地的使用性質,看是劃撥還是出讓。劃撥的土地一般是無償使用,政府可無償收回;出讓是房主已繳納了土地出讓金,買受人對房屋享有較完整的權利。

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